Правовая оценка земельного участка на предмет возможности строительства комплекса апартаментов с подземным паркингом в районе Золотой мили в Москве  

     Тема строительства в Москве имеет свою специфику, несмотря на казалось бы, единое для РФ правовое поле.

     Следуя курсу, заданному Градостроительным кодексом РФ на определение планировки территорий, во всех регионах были приняты Правила землепользования и застройки (ПЗЗ).

    Цель ПЗЗ - установить территориальные зоны, для каждой из которых будет прописан свой градостроительный регламент. А открыв карту градостроительного зонирования, можно понять, объект какого назначения и параметров можно строить в той или иной зоне.

    Причем, некоторые регионы даже перестарались и установили градостроительный регламент там, где это прямо запрещено законом - например, в отношение участков, на которых выявлены объекты самовольного строительства. Мы уже писали ранее, что в августе этого года успешно оспорили в суде Правила землепользования и застройки Истры по этому основанию.

     Однако, в Москве ситуация особая.

    Вопреки закону, подавляющее большинство зон в ПЗЗ Москвы помечено буквой "Ф", означающей «зону сохраняемого землепользования» (факт).

     Построить в такой зоне можно объект в параметрах и назначения фактически существующего на участке объекта. А если на участке нет зданий - то ничего нельзя построить. Такой вид зон не предусмотрен ни Градостроительным кодексом РФ, ни Градостроительным кодексом Москвы. По сути, градостроительный регламент не продуман. И если в зоне "Ф" планируется строить объект иных параметров и назначения - то это возможно только после внесения соответствующих изменений в нормативно-правовой акт - Правила землепользования и застройки Москвы.
   А это время и широкое чиновничье усмотрение на каждую застройку, что и требовалось исключить по замыслу федерального законодательства, установив территориальные зоны с вменяемым градостроительным регламентом изначально. Учесть особенности каждой территории.

 Также, земля в историческом центре Москвы - это сплошная зона объектов культурного наследия. Так, рассматриваемый участок на Пречистенской набережной располагается в границах сразу нескольких культурных слоев - «Земляного города» (Скородома), «Села Семцинское (место древнего поселения с зоной культурного слоя), культурного слоя в границах города Москвы ХVIII в. (Камер-Коллежского вала).

  В связи с чем, строительству обязательно предшествует проведение археологических раскопок, а проектная документация должна содержать дополнительные разделы о работах по сохранению объектов культурного наследия. Проводится историко-культурная экспертиза работ обеспечению сохранности объектов культурного наследия, что правильно.

  Обобщая, можно сказать, что для Застройщика строительство на Пречистенской набережной комплекса апартаментов на месте ветхого нежилого здания, не представляющего никакой культурно ценности, будет возможным при условии:

* Внесения изменений в Правила землепользования и застройки Москвы в части установления предельных параметров строительства/реконструкции и видов разрешенного использования земельного участка;

* Заключения Дополнительного соглашения с Департаментом городского имущества к Договору аренды земельного участка в части целевого использования земельного участка и видов разрешенного использования земельного участка;

* Выполнения мероприятий, связанных с защитой объектов культурного наследия (в том числе археологические раскопки);

* Получения Свидетельства об утверждении архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства;

     И только после выполнения данных мероприятий возможно будет проведение экспертизы проектной документации и обращение за получением разрешения на строительство.