иск о признании добросовестным приобретателем

В 2007 году наш застройщик купил у гражданина санаторий в Ессентуках. Затем, получив разрешение на строительство, снес ветхий корпус санатория и построил новый, современный отель, площадью в пять раз больше снесенного здания.

И до 2022 года спокойно осуществлял эксплуатацию своего объекта. Граждане лечились и отдыхали там постоянно, регион кавказских минеральных вод – настоящая житница!

Но тучи сгустились в 2022 году, когда заместителем генерального прокурора РФ был подан иск об изъятии данного объекта (и сотни других объектов) недвижимости в доход государства.

В качестве ответчиков по этому делу участвуют Общероссийский союз «Федерация Независимых Профсоюзов России», Территориальный Союз «Федерация Профсоюзов Ставропольского края», ООО «Курортное управление (холдинг) г. Кисловодск» и еще более чем 100 ответчиков, включая нашего застройщика.

В рамках данного дела ответчикам ФНПР и ФСК вменяются неправомерные действия, а именно, то что ФНПР и ФПСК не сохраняли переданные санаторно-курортные комплексы, а разделяли их на отдельные объекты недвижимости и занимались их реализацией, то есть действовали в нарушение закона и Соглашения 2002 г. №01-160 между Правительством РФ и ФНПР о разграничении прав собственности на имущество санаторно-курортных объектов, расположенных в курортном регионе Кавказские Минеральные Воды. Игнорируя уставные цели, профсоюзы занимались не лечением и оздоровлением граждан в переданных им по Соглашению 2002 г. санаториям, а вовлечением в коммерческий оборот переданного государственного имущества для извлечения прибыли. Кроме того, ставится вопрос о противоправности абсолютно всех сделок с объектами недвижимости, в том числе переход прав собственности на санаторий к нашему застройщику и все предыдущие сделки, указывая на то, что все предыдущие собственники, не имели права ими распоряжаться.

Между тем, данный санаторий никакого отношения к Соглашению от 11.03.2002 г. №01-160 между Правительством РФ и ФНПР о разграничении прав собственности на имущество санаторно-курортных объектов, расположенных в курортном регионе Кавказские Минеральные Воды не имеет и не имел, что подтверждается его отсутствием в Приложениях №2 и №3 (в которых перечисляются соответствующие санаторно-курортные объекты) к данному Соглашению.

Из выписки из ЕГРН о переходе прав на спорные объекты недвижимости не следует, что они когда-либо и как-либо были связаны с ФНПР, ФПСК или ООО «Курортное управление (холдинг) г. Кисловодск».

Кроме того, из выписки из ЕГРН также не следует, что данные объекты имели какие-либо ограничения, обременения или запреты на отчуждение.

Таким образом, ФНПР, ФПСК и ООО «Курортное управление (холдинг) г. Кисловодск» никакого отношения к имуществу санатория нашего клиента не имели, соответственно, и заботиться о его сохранности, а также реализовывать данное имущество не могли.

В то же время, факт признания Истца добросовестным приобретателем, имеет важное юридическое значение, так как исключает возможность изъятия имущества.

Пунктом 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" предусмотрено, что в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

В соответствии с пунктом 1 статьи 302 ГК Российской Федерации «если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.»

Объекты недвижимости были приобретены возмездно. На момент совершения сделки право собственности продавца было зарегистрировано в ЕГРН, никем не оспаривалось. Кроме того, в ЕГРН отсутствовали какие-либо ограничения в отношении Объектов недвижимости, отметки о наличии споров и притязаний третьих лиц, а тем более о признании таких притязаний правомерными.

Объекты недвижимости выбыли из владения прежнего собственника по его воле, о чем свидетельствует договор купли-продажи от 02.02.2007 г., а также отсутствие споров.

Аналогично, ранее по воле всех предыдущих собственников – Объекты недвижимости выбывали из владения, что подтверждается соответствующими договорами купли-продажи, Указом Президента РФ от 30.12.1992 № 1702 «О преобразовании в акционерные общества и приватизации объединений, предприятий, организаций угольной промышленности», отсутствием споров между названными лицами, отсутствие фактов оспаривания указанных сделок.

Кроме того, что одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе недвижимую, в силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации является гибель или уничтожение этого имущества.

Так, Объекты недвижимости прекратили свое существование в связи с их сносом и снятием с кадастрового учета.

На месте полностью снесенных объектов на основании разрешения Администрации города Ессентуки были построены два новых объекта недвижимости и зарегистрировано право собственности. При этом в процессе государственной регистрации сведений о наличии обременений, ограничений или каких-либо запретов не выявлено.

Таким образом, за застройщиком было зарегистрировано право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (в соответствии со ст. 219 ГК РФ).

Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя, суды учитывают не только наличие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) о праве собственности отчуждателя имущества, но и то, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и т.д.

Приобретатель может быть признан добросовестным при отсутствии у него на момент совершения сделки (осуществления расчетов по ней) разумных оснований полагать, что вещью распоряжается лицо, не обладающее правом на ее отчуждение.

Для этого (с учетом системного толкования пункта 1 статьи 302 и пункта 1 статьи 401 ГК РФ) приобретатель должен проявить ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, в том числе принять необходимые меры для проверки юридической чистоты сделки (включая выяснение правомочий продавца на отчуждение имущества). Так, например, в отношении недвижимого имущества покупатель перед совершением сделки должен, как минимум: а) удостовериться в личности продавца (полномочиях его представителя); б) соотнести сведения о личности продавца с содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) информацией о собственнике объекта недвижимости; в) убедиться в отсутствии в ЕГРП сведений об обременениях объекта недвижимости или отметки о судебном споре; г) по возможности осмотреть приобретаемое имущество, установить его фактических пользователей (при их наличии), поинтересоваться у них предшествующей юридической судьбой объекта. Сомнения у добросовестного покупателя должны вызвать, в частности, частая смена собственников объекта недвижимости, низкая (явно отличающаяся от среднерыночных значений) цена продажи и другие нетипичные условия сделки (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.11.2020 N Ф04-4669/2020 по делу N А03-18095/2019; постановление Арбитражного суда Уральского округа от 09.09.2020 N Ф09-4441/20 по делу N А60-68372/2019, определением Верховного Суда РФ от 08.12.2020 N 309-ЭС20-19894 отказано в передаче дела N А60-68372/2019 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления).

Судебная практика, в частности, признает, что невозможно истребовать имущество от приобретателя в связи с его добросовестностью, если, приобретая недвижимое имущество по сделке купли-продажи, приобретатель убедился, что право собственности на отчуждаемое имущество было зарегистрировано за продавцом в установленном законом порядке. Кроме того, при отчуждении имущества регистрации ограничений в виде запретов на совершение сделки не имелось; на момент обращения в суд не было установлено обращений в правоохранительные органы; не установлено родственных или иных связей между сторонами спорной сделки; (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2019 N 09АП-47287/2019, 09АП-47288/2019, 09АП-47289/2019 по делу N А40-50939/2017 (Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 24.12.2019 N Ф05-12536/2018 по делу N А40-50939/2017 данное Постановление оставлено без изменения)).

Таким образом, нашим клиентом были соблюдены все требования, предъявляемые к добросовестным приобретателям в подобной ситуации, в связи с чем для защиты его прав мы вышли с отдельным иском в Арбитражный суд Ставропольского края.

Удовлетворение данного иска и признание собственника добросовестным приобретателем позволит избежать изъятия в доход государства объекта недвижимости. Боремся.